하남 미사지구와 함께 서울 인접 동부권 대단지로 주목을 받았던 다산신도시가 개발 중반을 맞으며 상가 분양의 기지개를 켜고 있다.

8만 6000명에 달하는 3만여 배후세대와 다산역 설립 등은 분명한 호재지만 분양가가 만만치 않다는 점에서 입찰과 입주시기가 성패를 가를 것으로 전망된다.

서울 인접 대도시 상권…배후세대·기반시설 상당

다신신도시는 남양주 다산공공주택지구로, 남양주시 지금동과 도농동 일권에 사업 면적 475만㎡에 3만 1000세대, 8만 6000여명이 입주를 앞둔 대규모 신도시다.

2009년부터 사업에 들어간 다산신도시는 진건지구와 지금지구로 현재 완전히 도시가 형성된 도농지구를 둘러싼 날개 형태로 조성된다.

도농지구를 두고 좌측으로 진건지구가, 우측으로 지금지구가 배치된 셈. 분양은 진건지구가 먼저 들어갔으며 지금지구는 2~3년 후 윤곽을 갖추게 된다.

다산신도시는 서울 진입이 10분 내외라는 점과 강변북로와 북부간선도로, 서울외곽순환고속도로가 인접해 있다는 점에서 하남 미사지구와 함께 큰 관심을 받은 바 있다.

실제로 주택지구 분양을 보더라도 평균 청약경쟁률이 18대 1을 기록한데다 일부 단지의 경우 65대 1까지 치솟을 정도였다.

그만큼 이제 본격적으로 막을 올린 상가 분양 또한 상당한 경쟁이 불가피할 것으로 보인다.

우선 3만 1000세대에 가까운 주택지구가 완판을 이룬만큼 배후 세대 형성은 확실한 사실이 됐기 때문이다.

또한 남양주시에서 서울로 진입하는 통로에 위치한다는 점에서 배후 세대를 비롯한 유입 인구도 기대할 수 있다.

중심상업지구 내에 지하철이 들어서는 것도 큰 호재다. 또한 국내 최대 규모의 현대 프리미엄 아울렛이 입점을 앞두고 있다는 점에서 이에 대한 기대감도 높은 상황이다.

이러한 이유로 현재 분양에 나선 R상가 등 3~4개의 상가들에 대한 관심도 높아지고 있다. 첫 분양이라는 점에서 사실상 입찰가와 기대감을 확인할 수 있는 기회가 될 수 있는 이유다.

분양 전문가는 "다산신도시에 대한 기대감이 워낙 높았던 만큼 상가 분양 역시 열기를 이어갈 것으로 본다"며 "역세권 상가가 분양에 들어간 만큼 이에 대한 경쟁률이 향후 상가 분양에 지표가 될 확률이 높다"고 내다봤다.

그는 "우선 신도시 개발시 가장 먼저 입점하는 편의점, 카페 등과 함께 의료시설로는 내과, 치과, 한의원 등이 먼저 자리를 잡을 것으로 보고 있다"며 "중심상업지구가 단지에 비해 크게 형성되지는 않은 만큼 경쟁이 예고되는 상황"이라고 덧붙였다.

역세권 형성 등 입주 시기가 관건…높은 분양가도 부담

그러나 풍부한 배후세대와 교통망을 갖추고 있는 만큼 분양가가 높은 것은 분명이 부담이 되는 요소다.

현재 분양에 나선 상가들을 살펴보면 다산역 인근 중심상업지구의 경우 분양가가 3.3㎡(1평) 당 4000만원 후반대에서 5000만원 초반대를 기록하고 있는 상황.

다산신도시와 함께 주목받았던 하남 미사지구보다도 많게는 1000만원까지 높게 형성돼 있는 상태다.

또한 중심상업지구를 제외하고도 현재 분양을 시작한 아파트 단지내 상가와 근린상가 또한 3000만원에서 3500만원 선으로 여타 신도시에 비해 일정 부분 높게 가격이 형성돼 있다.

만약 20평 규모의 상가를 계약한다면 여타 신도시에 비해 최대 2억원 이상 분양가가 높다는 의미다.

따라서 상가 분양시 분양을 받아 선점을 할지 혹은 안정기에 접어든 뒤 배후세대가 완성됐을때 입주를 결정할지가 관건이 될 것으로 전망된다.

분양 전문가는 "의료기관의 경우 선점 효과도 무시할 수 없는 만큼 충분한 자금력이 있다면 선점 효과를 노리는 것도 바람직하다"며 "하지만 여타 신도시와 달리 진건지구와 지금지구 완공시기가 다른데다 상가 또한 분양과 완공 시기가 제각각인 만큼 충분히 검토를 하는 것도 나쁘지 않은 선택"이라고 조언했다.

따라서 다산신도시 개원가가 자리를 잡는 것은 배후세대가 입주하는 올해말부터 내년 초까지의 상황과 역세권이 형성되는 시기가 개원입지 선정에 관건이 될 것으로 보인다.

내과, 소아과 등 보험과목들은 배후세대가 입주하는 올해 말부터 환자군 형성을 노려볼 수 있지만 다산역 완공시기는 2022년이라는 점에서 역세권을 중심으로 하는 비보험과들은 5~6년의 시간을 버텨야 할 상황이 될 수 있기 때문이다.

또한 기대를 모으고 있는 현대 프리미엄 아울렛은 2019년 완공이라는 점에서 2018년 말에서 2020년 사이에 의료기관들의 입주가 본격화 될 것이라는 전망이 우세하다.

개원입지 전문가는 "분양가가 다소 높게 형성돼 있다는 점에서 임대료도 일정 부분 높게 형성될 가능성이 높다"며 "입주 시기가 3~5년에 걸쳐 차례로 이뤄진다는 점에서 환자군과 입지에 대한 충분한 검토가 필요할 것으로 본다"고 전망했다.