[Weekly 닥터스 경제브리핑]대출, 자산 70% 이내로 제한해야
안정적으로 임대수익을 가지면서 시세차익도 노릴 수 있는 상가투자에 많은 원장님들이 관심을 가지는 것을 보게 됩니다.
특히 임대로 병원을 운영하시는 원장님일수록 임대보증금 인상에 신경쓰지 않아도 되는 본인 소유의 상가빌딩을 원하시는 편입니다.
많은 원장님께서 상가투자를 하시다 보니 상가투자 실패사례도 많은데요. 오늘은 원장님이 많이 범하는 상가투자 실패사례와 주의할 점에 대해서 알아보겠습니다.
상가투자에 실패하신 원장님
김 원장님은 5년 전, 클리닉빌딩으로 홍보가 된 상가에 병원임대를 목적으로 3층의 상가를 매입하였습니다.
하지만 시행사의 의도대로 병원 분양이 잘 되지 않자 병원이 아닌 노래방, 체육관 등에 무분별하게 분양과 임대가 되었습니다.
이렇게 업종관리가 되지 않자 몇 년을 병원임대를 위해 관리비를 내면서 기다렸으나 결국 병원임대는 하지 못하고 낮은 임대료로 종교기관에 임대를 줄 수 밖에 없었습니다.
이렇게 낮은 임대료 때문에 현재 매매 시세도 분양가보다 훨씬 떨어져, 쉽게 처분을 할 수도 없게 되었습니다.
상가투자의 대원칙이 수익률과 안정성이며 이를 결정하는 구체적인 기준 중에 하나가 업종선택인데 처음부터 원하던 업종을 선택하지 못하면서 상가의 가치가 떨어져 버린 것입니다.
상가투자 시 유의할 점
그러면 이렇게 상가투자의 실패를 방지할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.
첫째, 많은 테마상가들의 과장광고를 주의해야 합니다.
"수익률 보장, 세입자 보장, 임대알선, 차익매매 실현"등의 광고를 하지만 대부분 분양이 끝나면 법적구속력이 없다는 이유로, 업체가 나몰라라 식으로 일관할 수 있습니다.
또한 분양회사 직원의 ‘분양권 전매’등의 구두약속은 법적보호를 받지 못하므로, 필요하다면 계약서에 명시하여 책임소재를 분명히 하는 것이 좋습니다.
둘째, 금리상승에 대비하여 무리한 대출로 상가에 투자하는 것은 바람직하지 않습니다.
특히 상가는 경기에 민감하므로 경기가 좋아지지 않는 한 무리한 투자는 금물입니다. 보유자산의 70%이내에서 투자하는 것이 좋습니다.
셋째, 이제는 역세권 상가라도 유동인구 체크 등 상권분석을 제대로 한 후에 매입여부를 결정하는 것이 좋습니다. 상가에 있어 유동인구가 곧 상품수요이므로 유동인구가 늘어나는 지역의 상가를 선택하는 것이 좋고, 낮과 밤의 차이도 큰 곳이 많으므로 시간대별로 체크해 보아야 합니다.
넷째, 단지내 상가의 적정낙찰률은 150% 이하가 좋습니다. 그 이상은 다른상가를 찾아보는 것이 좋습니다.
다섯째, 근린상가는 입지에 따라 수익률의 변동이 크므로 주변 중개업소 상인들을 통하여 상권형성 여부, 유동인구 등을 꼼꼼이 따져봐야 합니다.
여섯째, 택지개발지구 내 상업지역의 신규상가는 상업용지 비율이 낮은 편이므로 상권이 활성화 된다면 미래투자가치는 높은 편입니다.
일곱번째, 분양을 받는다면 시행사의 재무건전성과 마케팅능력을 검토하여 부도 가능성은 없는지 반드시 체크해 보아야합니다.
여덟번째, 1층 상가가 환금성 임차률, 시세차익에 유리하므로 여건이 되는 한 1층 상가를 매입하는 것이 좋습니다.
아홉번째, 수익형 부동산인 상가에 있어 임대수익률이 곧 매매가와 직결되므로 현재는 물론 과거의 수익률도 체크해야 합니다.
마지막으로, 많은 돈이 투자되는 상가이므로 미리 현장을 답사하고 상권분석 및 업종선택 과정에서 여러 전문가의 컨설팅을 받는 것이 투자실패로 인한 자금의 손실을 최대한 막아줄 수 있습니다.
리모델링을 통한 임대수익 올리기- ①
그럼, 이번에는 리모델링을 통해 임대수익,시세차익을 올리는 방법에 대해 알아보겠습니다.
3억원에 매입한 상가를 임대보증금 3천만원, 월 150만원에 임대할 경우 3천만원의 비용을 들여 노후상가를 리모델링을 하고나서 월세를 올리는 것입니다.
6~7%의 임대수익률을 감안해 월 165만원에서 192만원까지 월세를 올린다면 기존 월세에서 15만원부터, 42만원까지 상승하는 것입니다.
리모델링을 통한 임대수익 올리기- ②
중간정도인 180만원 정도의 월세를 감안한다면 리모델링 투자금을 감안하더라도 임대수익률이 기존 6%에서 6.55%로 올라갑니다.
이렇게 리모델링 후 6%의 임대수익률로 매도 시 보증금 3천만원 포함하여 3억 9000만원에 매도 가능해 투자수익이 기존 투자금 3억 3천만원에서 3억 9천만원으로 6천만원이 증가되고 매도 전까지 월세도 180만원으로 30만원이 올라가 임대수익률도 6%에서 6.55%로 올라갑니다.
이상으로 상가투자 실패사례와 주의할 점에 대해 말씀 드렸습니다.
상가투자 전에 미리 업종을 정하고 지금까지 말씀드린 사항을 하나하나씩 체크한 후에 상가투자에 임하신다면 안정적인 임대수익과 높은 시세차익 모두를 얻으실 수 있을 것이라 생각합니다.
특히 임대로 병원을 운영하시는 원장님일수록 임대보증금 인상에 신경쓰지 않아도 되는 본인 소유의 상가빌딩을 원하시는 편입니다.
많은 원장님께서 상가투자를 하시다 보니 상가투자 실패사례도 많은데요. 오늘은 원장님이 많이 범하는 상가투자 실패사례와 주의할 점에 대해서 알아보겠습니다.
상가투자에 실패하신 원장님
김 원장님은 5년 전, 클리닉빌딩으로 홍보가 된 상가에 병원임대를 목적으로 3층의 상가를 매입하였습니다.
하지만 시행사의 의도대로 병원 분양이 잘 되지 않자 병원이 아닌 노래방, 체육관 등에 무분별하게 분양과 임대가 되었습니다.
이렇게 업종관리가 되지 않자 몇 년을 병원임대를 위해 관리비를 내면서 기다렸으나 결국 병원임대는 하지 못하고 낮은 임대료로 종교기관에 임대를 줄 수 밖에 없었습니다.
이렇게 낮은 임대료 때문에 현재 매매 시세도 분양가보다 훨씬 떨어져, 쉽게 처분을 할 수도 없게 되었습니다.
상가투자의 대원칙이 수익률과 안정성이며 이를 결정하는 구체적인 기준 중에 하나가 업종선택인데 처음부터 원하던 업종을 선택하지 못하면서 상가의 가치가 떨어져 버린 것입니다.
상가투자 시 유의할 점
그러면 이렇게 상가투자의 실패를 방지할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.
첫째, 많은 테마상가들의 과장광고를 주의해야 합니다.
"수익률 보장, 세입자 보장, 임대알선, 차익매매 실현"등의 광고를 하지만 대부분 분양이 끝나면 법적구속력이 없다는 이유로, 업체가 나몰라라 식으로 일관할 수 있습니다.
또한 분양회사 직원의 ‘분양권 전매’등의 구두약속은 법적보호를 받지 못하므로, 필요하다면 계약서에 명시하여 책임소재를 분명히 하는 것이 좋습니다.
둘째, 금리상승에 대비하여 무리한 대출로 상가에 투자하는 것은 바람직하지 않습니다.
특히 상가는 경기에 민감하므로 경기가 좋아지지 않는 한 무리한 투자는 금물입니다. 보유자산의 70%이내에서 투자하는 것이 좋습니다.
셋째, 이제는 역세권 상가라도 유동인구 체크 등 상권분석을 제대로 한 후에 매입여부를 결정하는 것이 좋습니다. 상가에 있어 유동인구가 곧 상품수요이므로 유동인구가 늘어나는 지역의 상가를 선택하는 것이 좋고, 낮과 밤의 차이도 큰 곳이 많으므로 시간대별로 체크해 보아야 합니다.
넷째, 단지내 상가의 적정낙찰률은 150% 이하가 좋습니다. 그 이상은 다른상가를 찾아보는 것이 좋습니다.
다섯째, 근린상가는 입지에 따라 수익률의 변동이 크므로 주변 중개업소 상인들을 통하여 상권형성 여부, 유동인구 등을 꼼꼼이 따져봐야 합니다.
여섯째, 택지개발지구 내 상업지역의 신규상가는 상업용지 비율이 낮은 편이므로 상권이 활성화 된다면 미래투자가치는 높은 편입니다.
일곱번째, 분양을 받는다면 시행사의 재무건전성과 마케팅능력을 검토하여 부도 가능성은 없는지 반드시 체크해 보아야합니다.
여덟번째, 1층 상가가 환금성 임차률, 시세차익에 유리하므로 여건이 되는 한 1층 상가를 매입하는 것이 좋습니다.
아홉번째, 수익형 부동산인 상가에 있어 임대수익률이 곧 매매가와 직결되므로 현재는 물론 과거의 수익률도 체크해야 합니다.
마지막으로, 많은 돈이 투자되는 상가이므로 미리 현장을 답사하고 상권분석 및 업종선택 과정에서 여러 전문가의 컨설팅을 받는 것이 투자실패로 인한 자금의 손실을 최대한 막아줄 수 있습니다.
리모델링을 통한 임대수익 올리기- ①
그럼, 이번에는 리모델링을 통해 임대수익,시세차익을 올리는 방법에 대해 알아보겠습니다.
3억원에 매입한 상가를 임대보증금 3천만원, 월 150만원에 임대할 경우 3천만원의 비용을 들여 노후상가를 리모델링을 하고나서 월세를 올리는 것입니다.
6~7%의 임대수익률을 감안해 월 165만원에서 192만원까지 월세를 올린다면 기존 월세에서 15만원부터, 42만원까지 상승하는 것입니다.
리모델링을 통한 임대수익 올리기- ②
중간정도인 180만원 정도의 월세를 감안한다면 리모델링 투자금을 감안하더라도 임대수익률이 기존 6%에서 6.55%로 올라갑니다.
이렇게 리모델링 후 6%의 임대수익률로 매도 시 보증금 3천만원 포함하여 3억 9000만원에 매도 가능해 투자수익이 기존 투자금 3억 3천만원에서 3억 9천만원으로 6천만원이 증가되고 매도 전까지 월세도 180만원으로 30만원이 올라가 임대수익률도 6%에서 6.55%로 올라갑니다.
이상으로 상가투자 실패사례와 주의할 점에 대해 말씀 드렸습니다.
상가투자 전에 미리 업종을 정하고 지금까지 말씀드린 사항을 하나하나씩 체크한 후에 상가투자에 임하신다면 안정적인 임대수익과 높은 시세차익 모두를 얻으실 수 있을 것이라 생각합니다.